مجموعه حقوقي مستقر در ايران بوده كه با استفاده از تجربيات علمي و عملي قضات، اساتيد و وكلاي متخصص تهران به شما در ارائه دانش حقوقي، مشاوره حقوقي و حل و فصل دعاوي حقوقي، كيفري و خانواده كمك خواهد نمود.



خانه » خدمات حقوقی » دپارتمان ملکی » مشاوره حقوقی فروش ملک
وکیل فروش ملک به شهرداری در تهران ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰
وکیل فروش ملک به شهرداری در تهران ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰

مشاوره حقوقی فروش ملک

 

مشاوره حقوقی فروش ملک

 

مراحل قانونی یک معامله

خرید و فروش ملک دلهره خاص خودش را دارد یعنی تا وقتی خریدار سندی را که به نامش خورده نبیند و فروشنده پول ملک فروخته شده اش را نگیرد خیالشان از بابت انجام یک معامله سالم و بدون نقص راحت نمی شود.
خریدار یک ملک ممکن است از بابت پشیمان شدن فروشنده، واقعی بودن سند، منصفانه بودن قیمت یا بی غل و غش بودن دچار نگرانی شود یعنی دچار تردید شود که مثلا آیا او تنها فرد خریداری است که ملک به او فروخته شده یا مثل برخی از معاملات، او هم فریب فروشنده کلاهبرداری را خورده که یک ملک را به چند نفر فروخته یا اساسا سندی که در اختیارش است صوری بوده و چنین ملکی اصلا وجود خارجی ندارد.
برخی خریداران البته این دغدغه های خود را با مراجعه به بنگاه های املاک و تنظیم مبایعه نامه رفع می کنند هرچند که همیشه تاکید قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندهای معتبر است؛ شاید برای همین است که خریداران ترجیح می دهند در فاصله کوتاهی از نگارش مبایعه نامه در بنگاه های املاک، ملک مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی منتقل کنند.
در این میان برخی خریداران با فروشندگانی روبه رو می شوند که برای ثبت نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی تعلل می کنند که البته قانون برای این دسته از خریداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوی که اگر فروشنده دارای سند مالکیت از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی امتناع کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی او را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
البته قبل از آن که کار به شکایت در محاکم برسد برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه می توان در بیع نامه تنظیمی چنین موضوعی را قید کرد.
همچنین برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در قسمت پایین بیع نامه محلی برای امضای شهود قرار داده شده که برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در معامله بهتر است حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

برای درخواست وکیل در تهران با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید

قیمت مصوب یا قیمت واگذاری :
قیمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری گرددبه عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک منطقهای که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم میشود یا قیمت اعلام شده توسط کارخانه برای یک کالای مشخص در مدت معین که متقاضی با رضایت خود میتواند برای دریافت مراجعه نماید ؛ به عنوان مثال، واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمینهای شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶
قیمت توافقی :
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار یا کمتر و یا بیشتر از آن باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد .
قیمت بازار آزاد :
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان، قیمت براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد تعیین میشود؛ هرچند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانکها ( هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) می باشد
وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن آن .
ارزش مالک :
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته است ، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنی داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزههای خاص به مالک ) عرضه کننده) مراجعه نمایند، مالک (عرضه کننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام مینماید و آنان تنها مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک «ارزش مالک» نامیده میشود . ارزش چنین ملکی برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است. به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن قرار دارد و نه شخص دیگری؛ زیرا با سلیقه ها و نیازهای وی بهتر هماهنگ است. این موضوع ناشی از موقعیت مکانی ملک یا امکان بهسازی آن در آینده میباشد. از این روست که مالک کنونی ملک موجود را به جای ملک دیگری خریده است و چون فروش و خرید و جابجایی، هزینه هایی را به همراه دارد و به عبارت دیگر، هزینه های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی میشود، مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه دیگری نیست .
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش ویژه و غیرعادی خواهد داشت. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است ..

ضوابط و شرایط برای تملک دستگاههای اجرایی :
قانون تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه ‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده و در تبصره ۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰آمده است: «از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میشود، در مورد شهرداریها لغو میگردد ”
بنابراین برای شهرداریها نیز در مورد املاک مورد نیاز، ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است .
وجود برنامه زمانبندی مصوب
در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامهزمانبندی داشته باشد، در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است :
۱- چنانچه اجرای طرح به موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامی حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر، فروش و اجاره و رهن و … برخوردارند .

ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط شهرداریها با قیمت روز طبق رویه کارشناسان رسمی
زمانی که امکان عرضه کل کالا به بازار وجود داشته و همچنین مراجعه آزاد متقاضیان ممکن باشد، سازوکار عرضه و تقاضا قیمت تعادلی بازار را که معمولاً همان قیمت بازار روزمره است، تعیین میکند. بنابراین هرچه بازار فعالتر، کارآمدتر، گسترده تر و کالا همگن تر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیقتر و شفافتر است و بهعکس در این بازار، قیمت حاصل مشخصات، خصوصیات و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالاست نه صاحبان آن. حال چون مسکن و مستغلات تنها یک کالا برای رفع نیاز نبوده؛ بلکه یک کالای سرمایهای هم هست و از طرف دیگر، یک کالای همگن نیست؛ بلکه مشخصات و ویژگیهای متنوع (موقعیتی، فیزیکی، همسایگی و…) و گاهی منحصر به فرد دارد، بنابراین قیمت روزمره مسکن ومستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف شفافیت و دقت کمتری داشته و در عین حال بازه قیمت گستردهتری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد و کم فعال یا غیر فعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق بوده و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای است .
در ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۲۸ آبان ۱۳۷۰ آمده است: « در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود .»

تبصره ۷ این ماده واحده بیان میدارد: «از تاریخ تصویب و لازمالاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میباشد، در مورد شهرداریها لغو میشود .»

برای درخواست وکیل در تهران با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید

وکیل مشاوره حقوقی تهران

صفحه مرتبط:

دپارتمان تخصصی امور ملکی

 

درباره مصطفی راحمی

bigtheme
x

شاید بپسندید

ملک مشاع

زمانی که شرکایملک مشاعدچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، ...