مجموعه حقوقي مستقر در ايران بوده كه با استفاده از تجربيات علمي و عملي قضات، اساتيد و وكلاي متخصص تهران به شما در ارائه دانش حقوقي، مشاوره حقوقي و حل و فصل دعاوي حقوقي، كيفري و خانواده كمك خواهد نمود.



خانه » خدمات حقوقی » مشاوره حقوقی الزام به تحویل ملک

مشاوره حقوقی الزام به تحویل ملک

 

دعوی الزام به تحویل مبیع

الزام به تحویل مبیع مطابق با ماده ۳۶۷ قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع » ساده ترین راه فهم این ماده مراجعه به عرف مسلم جامعه است . در جامعه زمانی موضوع تسلیم مورد پذیرش قرار می گیرد که خریدار بتواند هرگونه که بخواهد از آن بهره ببرد .
ماده ۲۲۵ قانون مدنی بیان می دارد « متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد ، به منزله ذکر در عقد است » حال اگر طرفین زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند ، مبیع در همان زمان باید تحویل شود وگرنه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفه تسلیم بر عهده فروشنده محقق است و مطابق با مالده ۲۲۰ قانون مدنی « عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید ، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند»
لازم به ذکر است قدرت بر تسلیم از شرایط صحت بیع است و مطابق با ماده ۳۷۱ قانون مدنی در معامله فضولی قدرت در زمان اجازه ملاک عمل می باشد و مطابق با ماده ۳۷۲ قانون مذکور «اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد ، به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح و نسبت به بعض دیگر باطل است» در خصوص محل تسلیم مبیع اصل بر این است که محل تسلیم همان محل وقوع عقد است ، مگر آنکه طرفین خلاف آن را تراضی کرده باشند .
حق دیگری که برای طرفین عقد بیع وجود دارد حق حبس مبیع می باشد . مطابق با ماده ۳۷۷ قانون مدنی « هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود ، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد . در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود» فلذا این تعهد و حق برای هردو طرف ثابت است که اگر طرف مقابل از تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن استنکاف ورزد ، او هم تعهد خود را منوط به انجام تعهد دیگری نماید . اگر در این خصوص اختلاف پیش آید و هر کدام از طرفین به بهانه عدم انجام تعهد از سوی دیگری تعهد خود را ایفاء نکنند ، حاکم هر دو را اجبار به ایفاء تعهد خواهد نمود .
باید توجه داشت که این حق در مواردی ساقط می شود :
۱) برابر ماده ۳۷۷ قانون مدنی در صورتی که یکی از عوضین موجل و دیگری حال باشد .
۲) اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آنرا نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار « ماده ۳۷۸ ق.م» .
۳) در مواردی که طبق تراضی طرفین این حق کلاً ساقط شده باشد .
نکته : اگر مبیع به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد ، خریدار نمی تواند قیمت کسری مببیع را مطالبه کند و فقط حق فسخ معامله را دارد .
نکته : به نظر اکثریت قضات دعوی الزام به تحویل مبیع پیش از تنظیم سند رسمی و بر اساس سند عادی مسموع نمی باشد ( نظر مخالف نیز وجود دارد )

از جمله اختلافاتی که معمولا در روابط معاملاتی اشخاص نمود پیدا میکند، تخلف فروشنده ی مال غیر منقول از تحویل و تسلیم مبیع میباشد.

بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد. این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله ی وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد. فروشنده طمعکار به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود استنکاف میورزد. اما از سوی دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد. و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» خواهد نمود.

امروزه دعاوی راجع به املاک، قسمت عمده ای از پرونده های مطروحه در محاکم را تشکیل میدهد. و به جرات میتوان اذعان داشت که، این دعاوی در زمره ی دعاوی حقوقی مهم و با ارزش هستند که رسیدگی به آنها نیز دارای پیچیدگیهای خاص بوده و تسلط کامل ارباب فن را میطلبد.. از سوی دیگر همین پیچیدگیها موجب بروز اختلاف سلیقه هایی در امر رسیدگی و نهایتاٌ نیز صدور آراء متهافت و متناقض میگردد. بطوریکه گاه اتفاق می افتد که قضات محاکم از موضوع واحدی، تفاسیر مختلف را بعمل آورده و به انشاء آراء مختلف نیز مبادرت نموده اند. هر چند تاسیسی بنام «وحدت رویه ی قضایی» به منظور جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی است. اما گاهی اوقات ، اظهار نظر از سوی هیئت عمومی دیوانعالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه ی قضایی ، خود مستلزم گذشت وقت بسیاری است. به همین جهت، پرونده های در حال رسیدگی نیز ، از تشتت و ناهماهنگی قضایی مصون نیستند. علاوه بر آن کم نیستند دادرسانی که به علت کثرت پرونده های وارده، فرصت کافی برای اطلاع از قوانین جدید و رویه های قضایی را در بدو تصویب، ندارند. و این خطری است که همواره مراجعین به دادگستری را تهدید و ذیحق را در رسیدن به نتیجه ی مطلوب ناکام میگذارد.

از جمله دعاوی که رسیدگی به آن در محاکم حقوقی، هنوز هم با تردیدهایی روبروست دعوی «الزام به تحویل ملک» است. این تردیدها ناشی از اختلاف نظر حقوقدانان در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی تنظیمی توسط متبایعین اموال غیر منقول (املاک) است. و محاکم هنوز هم در این مورد به صدور آراء متهافت میپردازند. در موارد بسیاری دیده شده که خریدار مال غیر منقول، به استناد مبایعه نامه ی عادی و به علت تخلف فروشنده اش از تحویل مبیع، مبادرت به طرح دعوی نموده و دادخواهی مینماید، اما غافل از اینکه تعیین شعبه ی رسیدگی کننده، و عقیده ی حقوقی دادرس شعبه در تعین سرنوشت پرونده ی وی دارای نقش بسیاری است . چه اینکه، ورود دادخواست وی به سه شعبه ی متفاوت، ممکن صدور آراء مختلف را در پی داشته باشد. چون اصولاٌ محاکم ما در برخود با چنین پرونده هایی سه موضع مختلف دارند:

دسته ی اول:

برخی از محاکم به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹،۳۶۲و… از قانون مدنی و ضمن اعتبار دادن به سند عادی، ایضاٌ بیع واقعه، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند.

ماده۱۰ ق.م: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانیکه آنرا منعقد نموده اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

ماده۲۱۹ ق.م: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

ماده۲۲۰ق.م: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید بلکه متعاملین

به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»

ماده۳۳۸ق.م: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم.»

ماده۳۳۹ق.م: «پس از توافق بایع ومشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به دادو ستد نیز واقع شود.»

ماده ۳۶۲ق.م: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : ۱- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. ۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. ۳- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. ۴- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.» عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که عقد بیع راساخته و پرداخته ی اراده طرفین دانسته و پس از وقوع ، مستلزم ترتب آثار میدانند. و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را درصورتیکه سایر شرایط آن موجود باشد، امری جایز شمرده و نهایتاٌ فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مینمایند.

دسته ی دوم:

برخی از محاکم با توسل به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک (اعم از اینکه دارای سابقه ی ثبتی باشد یا نباشد) اعتباری قائل نبوده و ضمن خود داری از صدور حکم به نفع خواهان، دعوی را مردود اعلام مینمایند.

ماده۲۲ق.ث: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

ماده۴۶ق.ث: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده است.»

ماده۴۷ ق.ث: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. ۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.» ماده ۴۸ ق.ث: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

این دسته از محاکم معتقدند که ماده ۴۸ ق.ث تکلیف اسناد عادی را به نحو قاطع مشخص کرده و هرگونه تفسیر مخالفی را مردود اعلام مینمایند. و برخی از حقوقدانان معاصر نیز چنان در اصرار به این عقیده، راه افراط را پیش گرفته اند که، انعقاد بیع غیر منقول با سند عادی را بطور کلی باطل دانسته و فاقد هر گونه اثر حقوقی معرفی نموده اند.

دسته ی سوم:

برخی از محاکم نیز با جمع بین دو نظریه فوق و مبانی استدلالی ایشان اینگونه رفع نزاع مینمایند که، هر چند وقوع عقد بیع با وصف تحقق ایجاب و قبول و سایر شرایط قانونی، امری مسلم و بدیهی است، لیکن تکلیفی که ماده ۴۸ قانون ثبت برای محاکم معین نموده نیز، تکلیفی است که به سهولت نمیتوان از آن گذشت. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم ، خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلائل دیگری از جمله اقرار خوانده یا شهادت شهود به اثبات برساند. در اینصورت مشکلی در پذیرش دعوی وی وجود نخواهد داشت .

نا گفته پیداست که استدلال محاکم دسته اول با این اتهام مواجه است که نسبت به تکلیف مندرج در قانون ثبت بی توجه است. و از این حیث دارای ایراد اساسی است. چه اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث به اندازه ای واضح و صریح است که نادیده گرفتن آن به نقض غرض قانونگذار می انجامد. اما از سوی دیگر بی اعتباری و بطلان معاملات غبر منقول که مستند به اسناد عادی هستند نیز مخالف اصل حاکمیت اراده و اصل صحت عقود و معاملات است. خصوصاٌ اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث تنها حکایت از عدم پذیرش این اسناد در محاکم و ادارات دارد. و به هیچ وجه دلالت بر این معنی ندارد که اسناد و معاملات غیر منقول که بصورت عادی واقع گردیده بی اعتبار و باطل تلقی شوند.

فی المجموع بنظر میرسد استدلال دسته سوم، هم از جهت استنباط هدف قانونگذار و هم از جهت حفظ حقوق متعاملین و رعایت انصاف دارای استحکام بیشتری میباشد. ضمن اینکه قائل شدن به نظر دسته اول یا دوم نه تنها موجب بی اعتنایی به قانون میگردد بلکه راه را برای سوء استفاده افراد سود جو و سست عهد باز میگذارد. همچنانکه ملاحظه شد در این حوزه اختلاف سلایق بسیاری به چشم میخورد. بدون تردید، وجود اختلافات نظری در این ارتباط، به رشد و بالندگی علم حقوق می انجامد. اما اختلاف محاکم در رسیدگی به موضوع واحد، و تفاسیر مختلف از یک مساله، آثار نامطلوبی خواهد داشت که در وهله ی اول، مراجعین به محاکم را خواهد آزرد.

وکیل مشاوره حقوقی

وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری در تهران
تماس: ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰
آدرس: تهران فلکه دوم صادقیه برج گلدیس طبقه۶ واحد ۶۰۹
لطفا قبل از مراجعه تماس بگیرید
وکیل ومشاوره حقوقی الزام به تحویل ملک در تهران

 

 

درباره مصطفی راحمی

bigtheme
x

شاید بپسندید

مشاوره حقوقی ارزهای دیجیتال (بیت کوین و… )

بیت کوین چیست؟ یک شبکه توافقی است که یک سیستم پرداخت جدید و یک نوع ...