دپارتمان ملکیمقالات حقوقی

موارد قابل توجه در قراردادهای اجاره

عقد اجاره[۱] یکی از رایج ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می شود از این رو قانون گذار در قانون مدنی به عنوان قانون عام و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶[۲] به عنوان قانون خاص به بیان روابط موجر و مستأجر و شرایط اجاره اماکن مسکونی و تجاری پرداخته است. با این وجود به دلیل عدم اطلاع برخی افراد از قانون گاهاً مشاهده می شود که در تنظیم قراردادهای اجاره اشکالاتی به وجود می آید که به موجب آن موجر یا مستأجر متضرر می شوند. در پژوهش پیش رو که با هدف بیان مواردی که باید در قراردادهای اجاره بدان توجه کرد تهیه شده است قصد داریم تا حد ممکن از بروز چنین مشکلاتی بکاهیم.

قراردادهای اجاره ممکن است به صورت رسمی یا عادی تنظیم شوند. اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد قرارداد رسمی است و اگر قرارداد اجاره با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه و در بنگاه های معاملات املاک تنظیم شوند قرارداد عادی است.

مواردی که باید در قراردادهای اجاره بدان توجه کرد:

– موجر باید مالک محل مورد اجاره باشد :

شخصی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند محلی را اجاره دهد مگر اینکه وکالت نامه محضری معتبر ( یعنی وکالت نامه ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است ) داشته باشد. لذا لازم است اگر موجر در قرارداد اجاره با وکالت نامه محضری قصد اجاره محلی را دارد مستأجر قبل از قرارداد اجاره از دفاتر اسناد رسمی استعلام گرفته تا از صحت اعتبار وکالت نامه اطمینان یافته و متحمل ضرر نشود. البته مستأجر نیز محلی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره موجر این حق را از وی سلب کرده باشد.

-مشخص کردن مورد و مدت اجاره و حدود استفاده از آن در قرارداد های اجاره :

در قراردادهای اجاره لازم است که مشخصات هویتی و محل سکونت یا اشتغال موجر و مستأجر به طور دقیق در قرارداد ذکر شود چرا که در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر احضاریه ها به نشانی که در قرارداد ذکر شده ارسال می شود و اگر آدرس ذکر شده در قرارداد ناقص و یا اشتباه باشد ممکن است موجب بی خبر ماندن از جریان دادرسی و تضییع حق هریک از طرفین قرارداد که آدرس درستی در قرارداد اجاره ذکر نکرده است شود.

نکته مهمی که ذکر آن در اینجا ضرورت دارد این است که اگر وکیل یکی از طرفین به جای او قرارداد را امضا کند ، اولاً باید در ابتدا وکالت نامه وکیل را به درستی مطالعه کرده و ثانیاً وکالت نامه باید به قرارداد ضمیمه شود.

– مشخص کردن مورد و مدت اجاره و حدود استفاده از آن در قراردادهای اجاره :

محل مورد اجاره و ملحقات آن اعم از اینکه مسکونی باشد یا تجاری باید در قرارداد قید شود و لازم است در قرارداد مشخص شود که محل مورد قرارداد برای سکونت اجاره می شود یا تجارت. همچنین در قراردادهای اجاره باید مدت اجاره مال الاجاره مشخص شود و در صورت عدم تعیین مدت اجاره در قرارداد عقد اجاره به صراحت ماده ۴۶۸ قانون مدنی باطل است، این مدت از روزی شروع می شود که بین طرفین در عقد اجاره مقرر و معین شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، تاریخ ابتدای اجاره همان تاریخ انعقاد عقد خواهد بود.

– ذکر ضمانت اجرای تخلف در قراردادهای اجاره :

علاوه بر اینکه برخی موارد مانند اینکه عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده و رفع عیب توسط موجر به گونه ای که به مستأجر آسیبی وارد نکند برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می کند بهتر است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هریک از طرفین ضمانت اجراهایی قرارداد که برای پیشگیری از تخلف و جبران ضرر وارد شده به هریک کافی باشد. تعیین وجه التزام به عنوان مبلغی که متخلف در صورت تخلف از مفاد قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد می تواند خسارت های وارده ناشی از عدم اجرای تعهدات را جبران کرده و یا عدم اجرای تعهدات را به حداقل رساند

یکی از موارد اختلافی که بین موجر و مستأجر ممکن است پیش بیاید اجاره دادن مال مورد اجاره توسط مستأجر به دیگری است، قانون مدنی این امر را در ماده ۴۹۸ تصریح کرده و جایز شمرده است اما اگر موجر قصد دادن چنین اجازه ای را به مستأجر نداشته باشد حتماً باید در قرارداد اجاره قید کند که مستأجر نمی تواند مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید و در صورت انتقال موجر حق فسخ خواهد داشت. اگر چنین شرطی در قرارداد ذکر نشود، موجر حقی برای فسخ قرارداد نخواهد داشت.

در ادامه بخوانید : عقد اجاره 

گردآورنده : حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

[۱] . به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند.

[۲] . قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ( صرفاً در مورد قرارداد اجاره اماکن تجاری که تاریخ انعقاد آن قبل از مهرماه سال ۷۶ است مجری است) ، سال ۱۳۶۲ ( ویژه اماکن مسکونی بوده که تاریخ انعقاد قرارداد آن تا قبل از مهرماه سال ۱۳۷۶ است مجری خواهد بود )  و سال ۱۳۷۶ ( که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن مسکونی و تجاری اعم از اینکه به موجب سند عادی یا رسمی تنظیم شده باشد ) تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر و قانون مدنی خواهد بود. بدین شکل که اگر قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده و امضای طرفین و دو شاهد در ذیل قرارداد درج گردد، قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱/۷/۱۳۷۶ بوده و چنانچه قرارداد به صورت شفاهی تنظیم شده و فاقد امضای طرفین و دو نفر شاهد باشد و یا قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده اما تنها یک شاهد ذیل آن را امضا کرده باشد، قانون روابط موجر و مستأجر در این قبیل قراردادهای اجاره مجری نبوده و صرفاً تابع قواعد عام اجاره قانون مدنی هواهد بود.

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن