دپارتمان ملکیمقالات حقوقی

موارد فسخ قرارداد اجاره اماکن تجاری

قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تعریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند. امروزه روابط بین موجر و مستأجر از مشکلات رایج و طرح شده در دادگاه ها می باشد که یکی از شایع ترین آن ها فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستأجر است.

بهتر است بخوانید : عقد اجاره 

 موارد فسخ قرارداد اجاره اماکن تجاری به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶:

وفق ماده ۱۲ قانون فوق در موارد زیر مستاجر می تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید :

– در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.

– در صورتی که در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از حالت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

– در مواردی که شرایط مندرج در اجاره نامه رعایت نشده باشد.

– در صورت فوت مستأجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

– هرگاه مورد اجاره کلاً یا بعضاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده باشد.

در موارد زیر نیز به موجب ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر : موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید :

–  در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹[۱] این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

– هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

– در صورتی که مستأجر تعدی و تفریط کرده باشد.

– در صورتی که مستأجر در مواعد مقرر در اجاره نامه از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و حتی با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهار نامه ( در موردی که اجاره نامه عادی بوده[۲] و یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

 در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد[۳] موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجراییه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. اما اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد ؛ موجر برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها فقط می تواند به دادگاه مراجعه کند که برای وصول نتیجه زمان بر خواهد بود.

در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد. منتهی هر مستأجر باید بداند که تنها یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

و در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در فوق اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

موجر می تواند به حکم ماده ۱۵ قانون اخیر پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه درخواست کند :

– در صورت احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود .

– در صورتی که خود موجر بخواهد از عین مستأجره برای کسب یا پیشه یا تجارت استفاده کند.

– در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

موارد فسخ قرارداد اجاره به موجب موادی از قانون مدنی :

به استناد ماده ۴۵۶ قانون مدنی تمامی خیارات در جمیع عقود لازم ممکن است موجود باشد مگر خیار خیار مجلس وخیار حیوان وخیار تأخیر ثمن که مختص عقد بیع هستند. قانون مدنی در فصل اجاره در بسیاری از مواد این فصل به بیان خیاراتی که سبب فسخ عقد اجاره می شود پرداخته است. در زیر به مواردی اشاره خواهیم کرد که به موجب خیارات مذکور در قانون مدنی عقد اجاره فسخ می شود.

* خیار تعذر تسلیم : وفق ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر نماید ودر صورت امتناع موجر اجبار می شود واگراجبار او ممکن نباشد مستأجر حق فسخ دارد.

* خیار تخلف شرط : به حکم انتهای ماده ۴۹۶ قانون مدنی اگر بین موجر و مستأجر شرطی مقرر شود و هریک از این دو در انجام شرط تخلف کند، خیار فسخ از تاریخ تخلف از شرط برای طرف مقابل ایجاد می شود. مانند آنکه موجر  شرط کند که مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار ننمایدکه در صورت تخلف مستأجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.

* خیار عیب : اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب نقصان منفعت و یا دشواری در انتفاع باشد به نحوی که مستأجر نتواند از عین مستأجره بهره مند شود برای وی حق فسخ به وجود می آورد. البته لازم به توضیح است چنانچه موجر بتواند بدون ورود ضرر به مستأجر عیب حادث شده را رفع نماید دیگر مستأجر حق فسخ نخواهد داشت علاوه بر این در صورت فسخ قرارداد به واسطه عیب ایجاد شده مستأجر نمی تواند مطالبه ارش کند.

نحوه اقدام به فسخ قرارداد اجاره اماکن تجاری :

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است لذا طرفین ( موجر و مستأجر ) نمی توانند قبل از انقضای مدت آن، جز در موارد مصرح قانونی اقدام به فسخ عقد اجاره نمایند.  لذا درصورت وقوع هر یک از موارد ذکر شده موجر یا مستأجر نمی توانند راساً اقدام به فسخ عقد اجاره نماید بلکه حسب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ، موجر و مستأجر باید صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نمایند.

در ادامه بخوانید : موارد فسخ قرارداد اجاره اماکن تجاری

گرد آورنده : حقوق خوانِ معراج ؛ خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

[۱] . « در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده ومالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، دراین صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر وتنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شرایط اجاره قائم‌ مقام مستأجر سابق خواهد بود…»

[۲] . اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد قرارداد رسمی است.

[۳] . اگر قرارداد اجاره با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه و در بنگاه های معاملات املاک تنظیم شوند قرارداد عادی است.

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن