دپارتمان ملکیمقالات حقوقی

موارد فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی

قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تعریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند. امروزه روابط بین موجر و مستأجر از مشکلات رایج و طرح شده در دادگاه ها می باشد که یکی از شایع ترین آن ها فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستأجر است.

موارد فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ :

وفق ماده ۶ قانون فوق در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید :

– در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.

– در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

– هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمییر نباشد.

بهتر است بخوانید : موارد قابل توجه در قرارداد های اجاره

در موارد زیر نیز به موجب ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر : موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید :

– در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذاری نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

– در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

– در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

– در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

* چند نکته درباره تخلیه ملک مسکونی در قرارداد اجاره :

به موجب تبصره ۲ ماده فوق اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

بر اساس ماده ۹ این قانون در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد می تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.

وفق ماده ۷ قانون اخیر الذکر هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

موارد فسخ اجاره به موجب موادی از قانون مدنی:

به استناد ماده ۴۵۶ قانون مدنی تمامی خیارات در جمیع عقود لازم ممکن است موجود باشد مگر خیار خیار مجلس وخیار حیوان وخیار تأخیر ثمن که مختص عقد بیع هستند. قانون مدنی در فصل اجاره در بسیاری از مواد این فصل به بیان خیاراتی که سبب فسخ عقد اجاره می شود پرداخته است. در زیر به مواردی اشاره خواهیم کرد که به موجب خیارات مذکور در قانون مدنی عقد اجاره فسخ می شود.

* خیار تعذر تسلیم : وفق ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر نماید ودر صورت امتناع موجر اجبار می شود واگراجبار او ممکن نباشد مستأجر حق فسخ دارد.

* خیار تخلف شرط : به حکم انتهای ماده ۴۹۶ قانون مدنی اگر بین موجر و مستأجر شرطی مقرر شود و هریک از این دو در انجام شرط تخلف کند، خیار فسخ از تاریخ تخلف از شرط برای طرف مقابل ایجاد می شود. مانند آنکه موجر  شرط کند که مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار ننمایدکه در صورت تخلف مستأجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.

* خیار عیب : اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب نقصان منفعت و یا دشواری در انتفاع باشد به نحوی که مستأجر نتواند از عین مستأجره بهره مند شود برای وی حق فسخ به وجود می آورد. البته لازم به توضیح است چنانچه موجر بتواند بدون ورود ضرر به مستأجر عیب حادث شده را رفع نماید دیگر مستأجر حق فسخ نخواهد داشت علاوه بر این در صورت فسخ قرارداد به واسطه عیب ایجاد شده مستأجر نمی تواند مطالبه ارش کند.

نحوه اقدام به فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی:

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است لذا طرفین ( موجر و مستأجر ) نمی توانند قبل از انقضای مدت آن، جز در موارد مصرح قانونی اقدام به فسخ عقد اجاره نمایند.  لذا درصورت وقوع هر یک از موارد ذکر شده موجر یا مستأجر نمی توانند راساً اقدام به فسخ عقد اجاره نمایند بلکه حسب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ ، موجر و مستأجر باید صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نمایند .

در ادامه بخوانید : تعمیرات کلی و جزئی مورد اجاره بر عهده کیست ؟!

گردآورنده : حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب 

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.
برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن