دپارتمان ملکی

مشاوره حقوقی نقل و انتقال ملک

 

مشاوره حقوقی نقل و انتقال ملک

نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری

هر گاه ساختمان یا ملکی به طور رسمی مورد معامله واقع شود دفاتر اسناد رسمی مکلفند پیش از انجام معامله از شهرداری به طور کتبی مفاصاحساب ملک مورد معامله را خواستار شوند.

عوارض شهرداری

شهرداری نیز باید ظرف مدت ۱۰ روز پس از استعلام دفترخانه مفاصا حساب را ارسال یا میزان بدهی ملک را به دفترخانه اعلام کند. (البته در حال حاضر بسیاری از دفترخانه ها این مرحله را از مراحل ثبت رسمی املاک حذف کرده اند به طوری که تسویه حساب عوارض شهرداری از فروشنده به خریدار منتقل می شود.) اما اگر میزان عوارض از سوی مالک مورد اعتراض باشد و از طرف دیگر انجام معامله در زمان تعیین شده نیز به او فرصت مراجعه به شهرداری را ندهد، مالک باید عوارض تعیین شده از سوی شهرداری را برای امکان انجام معامله به صندوق ثبت به ودیعه بگذارد که رسید ثبت در حکم مفاصاحساب است و معامله انجام خواهد شد. صندوق ثبت مکلف است فهرستی با قید مشخصات کامل پرداخت کنندگان عوارض و مشخصات ملک مورد معامله را بلافصله به شهرداری بفرستد و به محض اعلام شهرداری مستند به رای کمیسیون رفع اختلاف یا انصراف کتبی مالک از اعتراض مبلغ پرداخت شده را به نام پرداخت کننده (مودی) به حساب بانکی شهرداری واریز کند.

برای رفع اختلاف بین پرداخت کننده و شهرداری در مورد عوارض ملک، کمیسیونی مرکب از یک نفر نماینده وزارت کشور، یک قاضی دادگستری و یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر در شهرداری تشکیل می شود. این کمیسیون به شکایت اشخاص رسیدگی و پس از بررسی پرونده و مدافعات طرفین مبادرت به صدور رای می کند.

به صراحت ماده ۷۷ قانون شهرداری تصمیمات کمیسیون ماده موضوع این ماده قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است و بنابراین نمی توان در مقام تجدیدنظرخواهی از تصمیمات کمیسیون یاد شده به دادگاه های دادگستری مراجعه کرد و چنین اعتراضی قابل رسیدگی در دادگاه های عمومی نخواهد بود

رای صادره از این کمیسیون قطعی است و پس از ابلاغ قابل اجراست. بدهی هایی که برابر تصمیم این کمیسیون که به کمیسیون ماده ۷۷ مرسوم است تشخیص داده می شود، طبق مقررات اسناد لازم الاجرا و به وسیله اداره ثبت قابل وصول است و واحد اجرای ثبت مکلف است بر طبق نظر و تصمیم کمیسیون به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند.
عوارض شهرداری

در مورد قطعی بودن یا نبودن آرای این کمیسیون عقاید مختلفی وجود دارد. عده ای معتقدند رای صادره از یک مرجع دولتی صادر می شود و برابر قانون اساسی، دیوان عدالت اداری به عنوان عالی ترین مرجعی که نظارت بر حسن اجرای قوانین اداری را بر عهده دارد مرجع رسیدگی به شکایت از تصمیم کمیسیون ماده ۷۷ است و از طرفی عده دیگر این را غیرقابل تجدید نظر می دانند.

به طور مثال اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص می گوید: «به صراحت ماده ۷۷ قانون شهرداری تصمیمات کمیسیون ماده موضوع این ماده قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است و بنابراین نمی توان در مقام تجدیدنظرخواهی از تصمیمات کمیسیون یاد شده به دادگاه های دادگستری مراجعه کرد و چنین اعتراضی قابل رسیدگی در دادگاه های عمومی نخواهد بود.»

مالیات نقل و انتقال ملک :
– مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی صرف نظر از ارزش که در سند انتقال و یا مبلغی که بین خریدار و فروشنده ردو بدل می شود محاسبه می گردد. درصورتیکه خریدار دولت یا شهرداری ها یا موسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از ان بوسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک انتقال داده می شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی ملاک محل قرار خواهند گرفت.

۲- چنانچه ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرار می گیرد.

۳- چنانچه ملک مورد انتقال دارای عرصه و اعیان باشد برای محاسبه مالیات عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی شان محاسبه می گردد. همچنین در ارتباط با اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش تلقی می شوند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال مشمول مالیات مقطوعی معادل ۱۰% ارزش اعیانی ملک می باشند و دیگر بابت بساز و فروش شامل هیچگونه مالیات دیگری نمی گردد.

– تعیین ارزش معاملاتی املاک به استناد ماده ۶۴ ق.م.م به عهده کمسیون ۷ نفره (۴نفر دولتی و ۳ نفر عیردولتی) بوده که با حضور حداقل ۵ نفر که ۳ نفر آنها عضو دولت باشند، انجام می شود و تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق ۴ نفر معتبر است.

۴- در صورتیکه انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود نیز ارزش معاملاتی ملک در محاسبه مالیات ملاک عمل قرار دارد.

۵- درصورتیکه نقل و انتقال املاک بصورتی غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنای نقل و انتقال بلا عوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است. مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملین بایستی مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت نمایند.

۶- درصورتیکه ملک بصورت رایگان بلاعوض واگذار گردد، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نبوده و انتقال گیرنده به مأخذ ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی به نرخ ماده ۱۳۱ خواهد بود.

۷- اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذاشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی مشمول مالیات مقطوع ۱۰% به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود (ماده ۷۷ ق.م.م)

۸-چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل انتقال داده شود در این صورت مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به مأخذ ارزش معاملاتی مشمول نرخ ۵% مقطوع می گردند.

                                             

وکالت و مشاوره حقوقی و کیفری در تهران ومشهد

تماس: ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰

آدرس: تهران- فلکه دوم صادقیه- برج گلدیس- طبقه۶- واحد۶۰۹

آدرس : مشهد – بلوار سجاد – بین سجاد ۱۲و چهارراه بزرگمهر – مجتمع اداری ترنج – طبقه ۵ – واحد۵۰۳ لطفا قبل از مراجعه تماس بگیرید

 

برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن