دپارتمان ملکی

مشاوره حقوقی فروش مال مشاع

مشاوره حقوقی فروش مال مشاع

 

ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت را بدین شرح تعریف می کند : « شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.»

مطابق این تعریف در شرکت ، حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد جمع میگردد . واضح است که مقصود از حقوق مالکین متعدد ، حقوق مالکیت ایشان است یعنی چند نفر در آن واحد مالک یک شیئی هستند . اجتماع حقوق در یک شیئی بدو صورت قابل تصور است . صورت اول آنستکه هر یک از دو نفر ، مالک یک قسمت مشخص از یک شیئی باشند ، مانند آنکه دو نفر مالک یک باغ محصور باشند به نحویکه هر یک از ایشان مالکیت قسمت مشخصی از آنرا دارا باشد . این صورت از اجتماع حقوق مالکیت شرکت نخواهد بود ، زیرا درست است که موضوع مالکیت همه شرکاء ، عرفا، شیئی واحد محسوب میشود ، ولی در حقیقت هر یک نسبت به قسمت معینی از اجزاء آن شیئی واحد مالکیت دارند و ملک هر یک از دیگری جدا است.

صورت دوم ، آن است که موضوع مالکیت هیچیک از مالکان شیئی واحد ، مشخص نگردد بطوریکه هر جزئی از اجزاء شیئی واحد در عین حال متعلق حق مالکیت هر یک از ایشان باشد . این صورت از مالکیت را دراصطلاح اشاعه می گویند که سبب پیدایش شرکت خواهد بود.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی با تعبیر « بنحو اشاعه » صورت اول اجتماع حقوق مالکین متعدد را در شیئی واحد از قلمرو تعریف ، خارج کرده است.

با دقت در عبارت این ماده به نظر می رسد که اصولا نیازی به ذکر قید « اشاعه»نیست و عبارت « اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد « به خوبی میتواند ماهیت شرکت و اشاعه را بیان نماید ، زیرا هنگامی اجتماع مالکیتهای متعدد در شیئی واحد ، قابل تصو ر است که موضوع مالکیت آنها مشخص نباشد ، چون در غیر اینصورت متعلق حق مالکیت همه شرکاء یک شیئی نیست ، بلکه در حقیقت موضوع مالکیت ایشان اشیاء متعدد میباشد که عرفا اجزاء یک شیئی را تشکیل میدهند.

با توجه به تعریف و توضیح بالا در هر جزء از اجزاء مال مشاع ، مالکیتهای اشخاص متعدد ثابت می گرد د ، و هیچ جزئی ، هر چند بسیار کوچک ، را نمی توان تصور کرد که به یکی از شرکاء تعلق داشته باشد و شرکاء دیگر را در آن حقی نباشد . باید توجه داشت که منظور از اشاعه آن نیست که هر یک از شرکاء مالک اجزائی اند که مشخص نیست و پس از افراز ، اجزاء ملک هر یک از آنها معین و مشخص میگردد بلکه مقصود این است که هر یک از شرکاء درهر یک از اجزاء مال مشاع مالکیت دارد ، منتهی مالکیت شرکاء دیگر هم در آن اجزاء ثابت می باشد . با در نظر گرفتن آنچه گذشت در می یابیم که شرکت و اشاعه در حقوق مدنی ایران بر تئوری خاصی استوار است . همانطور که میدانیم یکی از خصایص « حق مالکیت»انحصاری بودن آن و انحصاری بودن اختیارات مالک در موضوع مالکیت است.

ماده ۵۸۱ :

« تصرفات هر یک از شرکاء در صورتیکه بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

ولی در شرکت با آنکه هر یک از شرکاء مالک مال مشاع هستند خاصیت انحصاری بودن مالکیت وجود ندارد و این صورت خاصی از مالکیت است که با مالکیت به معنی اخص حقوقی از نظر احکام تفاوت دارد . ماده ۳۰ قانون مدنی مقرر میدارد:

هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد ، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

چنانچه خواهیم دید اختیارات مذکور دراین ماده ، به صورت مطلق نسبت به مالک ما ل مشاع قابل تحقق نیست.

پس از این مقدمه به بررسی وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع میپردازیم.
الف)تصرفات حقوقی

منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است . این معاملات ممکن است به دو صورت واقع گردد:

اولا-تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم خود ـ هر یک از شرکاء میتواند در مال مشترک نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی را به انجام رساند ، خواه این تصرف ناقل عین باشد ، مانند بیع سهم مشاع و یا ناقل منفعت باشد ، مانند اجاره ـ که به موجب آن مستاجر مالک منفعت سهم مشاع شریک مۆجر میگردد گر چه استیفاء منفعت از عین مستأجره و تصرف مادی درآن منوط به اذن شرکاء دیگر خواهد بود ـ نیز ممکن است که تصرف مورد بحث غیر ناقل باشد . در هر حال چون تحقق تصرفات حقوقی ، ذاتا“ با تصرفات مادی در مال مشاع ملازمه ندارد چنانچه این قسم از تصرفات نسبت به سهم شریک دیگر به عمل نیاید ، صحیح و معتبر خواهد بود . از این رو ماده ۵۸۳ قانون مقرر میدارد : « هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکای دیگر ، سهم خود را جزئا“ یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند . » برای صحت این انتقال فرقی نیست میان آنکه سهم شریک به یک شخص منتقل شود ، یا به اشخاص متعدد انتقال یابد و این امر که انتقال سهم یک شریک به اشخاص متعدد ، سبب کثرت شرکاء میگردد مانع از اعتبار انتقال مذکور نخواهد بود ، زیرا بر طبق قاعده کلی هر مالکی میتواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام رساند و ملک یاد شده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند ، مگر آنکه قانون طور دیگری مقرر کرده باشد . اما در مساله مورد بحث ما منع قانونی وجود ندارد.
شریک

دوما-تصرفات حقوقی نسبت به سهم شرکاء ـ بر طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی ، از نظر حقوقی این تصرفات از جهت آنکه تصرف در اموال دیگران است فضولی میباشد و بنابراین تابع اجازه بعدی آنها خواهد بود.

ماده ۵۸۱ :

« تصرفات هر یک از شرکاء در صورتیکه بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

هر چند عبارت ماده ۵۸۱ اطلاق دارد ولی به قرینه مواد دیگر به خوبی معلوم میگردد که اولا : برخلاف ماده ۵۸۲ منظور از تصرف در این ماده ، تصرف حقوقی است نه تصرف مادی و ثانیا“ : عنوان فضولی بودن تصرف اختصاص به تصرف در سهام سایر شرکاء دارد والا تصرف حقوقی شریک در سهم خود همانطور که قبلا اشاره شد بر طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی و مقررات دیگر معتبر می باشد.
ب)تصرفات مادی

طبق ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی حق همه گونه دخل و تصرف در مالکیت خویش را دارد این اصل که از نتایج مالکیت است در مورد مال مشاع قابل اجرا نیست. در مال مشاع هر ذره ای از ذرات مال متعلق به کلیه شرکا است بنابراین تصرف هر یک از شرکا در هر جزئی از مال مشارع موجب تصرف در مال غیر است و تصرف در مال غیر بدون اذن مالک جایز نیست بنابراین هرگونه تصرفی در مال مشاع باید با موافقت کلیه شرکا باشد. ماده ۵۸۲ قانون مدهی در تائید همین واقعیت می گوید: (شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است)

منظور از تصرف در این ماده تصرفات مادی است مثل اینکه یکی از دو برادر که مالک مشاع خانه ای هستند بدون اذن, تمام خانه را به مدت یک سال در تصرف خود داشته باشد این تصرف موجب مسئولیت به پرداخت اجرت المثل نسبت به سهم شریک می باشد سایر تصرفات مادی مثل تعمیر و تخریب مال مشاع نیز مشمول همین حکم کلی است و علی الاصول باید توام با اذن کلیه شرکا باشد.

ماده ۵۸۲ قانون مدهی در تائید همین واقعیت می گوید:

(شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است)

ممنوعیت تصرف احد از شرکا در مال مشارع بدون اذن شریک و یا شرکا دیگر در موارد زیر با استثنا مواجه می شود:

اولا _ به نظر بعضی از فقها در موردی که مال مشاع در معرض خرابی است و یکی از شرکا قصد تعمیر آن را دارد و شریک دیگر بدون دلیل موجه با تعمیر مال مشاع مخالفت می کنند احد از شرکا می تواند بدون اذن دیگران به تعمیر مال مشاع اقدام کند می توان گفت در موردی که یکی از شرکا در قسمتی از مال مشاع که معادل سهم مشترک اوست ولی از آنجا که عمل تقسیم در مراجع قضایی مدتی به طول می انجامد و به صرف مشاع بودن مال نمی توان شریک را از انتفاع و بهره برداری از مال خود ممنوع دانست چنین تصرفی مجاز است بدیهی است که شریک دیگر نیز می تواند تا قبل از انجام عمل تقسیم در قسمت دیگری از مال مشاع که معادل سهم اوست دخل و تصرف کند این نظر مبتنی بر لزوم حفظ حق مالکیت شرکا و جلوگیری از ضرر به آنان است و مبنای حقوقی آن می توان روح ماده ۵۹۴ قانون مدنی باشد که ذیلا مورد اشاره قرار می گیرد.
شریک زندگی یا شریک خرج و مخارج؟!

ثانیا _ در مورد قنوات مشترک که مالکیت آنها متعلق به چند نفر و یا اهالی یک ده می باشد معمولاً از جهت پرداخت هزینه های لایروبی و یا تعمیر قنات بین شرکا توافق به عمل نمی آید و پاره ای از شرکا پرداخت مخارج امتناع می کنند این وضعیت باعث می شود که قنات مشترک بلاتکلیف شده و رو به خرابی گذارد ماده ۵۹۴ قانون مدنی به منظور حفظ شرکا و حسن انتفاع از قنات مشترک اصل تسلیط را نادیده گرفته و براساس قاعده (نفی ضرر) امکان اجبار به تعمیر یا اجاره و یا حتی فروش سهم شریک و شرکائی را که از پرداخت هزینه ها امتناع می کنند پیش بینی کرده است بر طبق این ماده:

(هرگاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه یا تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکا بر ضرر شریک یا شرکا دیگر از شرکت در تنقیه یا تعمیر امتناع نمایند شریک یا شرکا متضرر می توانند بحاکم رجوع نمایند در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد حاکم می تواند برای قلع ماده نزاع و دفع ضرر شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند.)

ثالثا _ قانون تملک آپارتمانها مصوب اسفند ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۸ اردیبهشت ۱۳۴۷ متضمن مقررات خاصی از جهت طرز اداره قسمتهای مشترک ساختمانهای دارای طبقات متعدد می باشد.

ماده یک این قانون مالکیت در آپارتمانهای مختلف محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان را شامل قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک کرده است قسمتهای از این قبیل ساختمانها که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص , نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمتهای اختصاصی آنان تعلق می گیرد قسمتهای مشترک محسوب می شوند این قانون از جهت حسن اداره قسمت های مشترک ترتیبات خاصی را به وجود آورده است بر طبق ماده ۶ این قانون: (چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک با اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.)

بدین ترتیب این قانون نیز قاعده کلی مربوط به مال مشاع را که هرگونه تصرفی در آن منوط به موافقت کلیه شرکا است کنار گذارده و آرا اکثریت مالکین را در مورد امور قسمتهای مشترک کافی دانسته است.

وکیل مشاوره حقوقی

حتما بخوانید:

ملک مشاع

 

برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن