مقالات حقوقی

مستحق للغیر در آمدن مبیع

ضامن درک که در بند ۲ ماده ۳۶۲ قانون مدنی آمده است در جایی مطرح می‌شود که بیع به علت آن که یکی از  عوضین ( مبیع و ثمن ) مال طرف معامله نبوده و صاحب مال هم به معامله رضایت نداده، فاسد بوده و این در حالی است که طرف دیگر مال را قبض ( در اختیار ) کرده باشد. ماده ۳۹۰ قانون اخیرالذکر در این خصوص اشعار می‌دارد : اگر بعد از قبض ثمن توسط بایع ، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید( یعنی معلوم شود که کل یا بخشی از مبیع متعلق به شخص دیگری است ) بایع ضامن بوده و باید تمام ثمن را به مشتری مسترد دارد حتی اگر به علتی از علل در مبیع کسر قیمتی حاصل شده باشد .

بهتر است بخوانید : معاملات فضولی

متاسفانه امروزه به دلیل رشد خرید و فروش املاک با سند عادی افراد سودجو فرصت را غنیمت شمرده و ممکن است یک ملک را چندبار فروخته و خریدار را متحمل ضرر و زیان کنند. قانون مدنی برای جبران ضررهای وارد شده به خریدار ماده  ۳۹۱ را پیش بینی کرده و مقرر می دارد : « در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامت وارده بر مشتری نیز برآید.» اما اگر مشتری عالم به مستحق للغیر بودن مبیع باشد تنها مستحق دریافت ثمن معامله است و حقی بر دریافت غرامت ندارد. لذا مشتری می تواند در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع دعوی ابطال یا اعلام بطلان معامله را طرح نماید.

حال باید دید در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع و جهل مشتری به این موضوع، آنچه به عنوان غرامت می تواند از بایع بخواهد شامل چه مواردی می شود ؟

در مورد اینکه مشتری چه چیزهایی را می تواند به عنوان غرامت از بایع بگیرد بین دادگاه ها اختلاف نظر وجود داشت و این موضوع همیشه وجود داشت که آیا مشتری بابت اختلاف قیمت پیش آمده نسبت به روز عقد و استرداد ثمن هم می تواند از بابت غرامت به بایع رجوع کند یا خیر که تا قبل از سال ۹۳ این امکان برای مشتری وجود نداشت و مشتری نمی توانست از بابت تورم قیمت و بی ارزش شدن ثمن به بایع رجوع کند. اما در مهرماه سال ۹۳ رای وحدت رویه ای توسط هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شد که به موجب آن غرامت مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی را شامل افزایش تورم و قیمت نیز دانست و دریافت ثمن را براساس نرخ روز تعیین کرد مشروط بر اینکه خریدار نسبت به مالک نبودن فروشنده بی اطلاع باشد.

رای وحدت رویه شماره ۷۳۳-۱۵/۷/۱۳۹۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور رجوع کنیم که به شرح زیر صادر گردیده است :

« به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی مانده و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا بعضاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامت وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق واژه غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است… » لذا در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، بایع علاوه بر بازگرداندن کل ثمن دریافتی، مکلف به پرداخت خسارت و غرامت کاهش ارزش ثمن بر مبنای شاخص تورم بانک مرکزی از تاریخ وقوع عقد بیع تا زمان استرداد ثمن به خریدار می باشد.

و نکته ی دیگری که ذکر آن در اینجا ضروری به نظر می رسد این است که اگر در اثر عمل خریدار زیادتی در مبیع حاصل شده باشد، چون چنین معاملاتی خریدار در حکم غاصب است ( حتی اگر نسبت به مستحق للغیر بودن مبیع جاهل باشد ) مقررات ماده ۳۱۴ قانون مدنی راجع به وی مجری خواهد بود. این ماده مقرر می دارد : « اگر در نتیجه عمل غاصب، قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب، حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر اینکه آن زیادت عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است. »

در ادامه بخوانید : عقد بیع 

گردآورنده : حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

 

برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن