مقالات حقوقی

عقد اجاره

در عقد اجاره مالک مال منافع مال خود را در قبال دریافت پول در زمان معین در اختبار دیگری می گذارد. قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تعریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند. مورد اجاره به حکم ماده ۴۶۷ قانون مدنی ممکن است اشیاء و املاک، حیوان یا انسان باشد.

بهتر است بخوانید : اجاره اماکن تجاری 

انواع عقد اجاره :

– اجاره اشیاء و اماکن :

مواد ۴۶۸ الی ۵۰۶ قانون مدنی اختصاص به شرایط و چگونگی اجاره اشیا و اماکن دارد. اجاره اماکن به دو منظور صورت می گیرد. ۱) اجاره اماکن مسکونی و آپارتمان، ۲) اجاره اماکن کسب و کار. قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر محدود به قانون مدنی نبوده و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ نیز بر عقد اجاره حاکم خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ (که صرفاً در مورد قرارداد اجاره اماکن تجاری که تاریخ انعقاد آن قبل از مهرماه سال ۷۶ است مجری است) ، سال ۱۳۶۲ ( که ویژه اماکن مسکونی بوده که تاریخ انعقاد قرارداد آن تا قبل از مهرماه سال ۱۳۷۶ است )  و سال ۱۳۷۶ ( که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن مسکونی و تجاری اعم از اینکه به موجب سند عادی یا رسمی تنظیم شده باشد ) تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر و قانون مدنی خواهد بود.  

بدین شکل که اگر قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده و امضای طرفین و دو شاهد در ذیل قرارداد درج گردیده باشد، قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱/۷/۱۳۷۶ بوده و چنانچه قرارداد به صورت شفاهی تنظیم شده و فاقد امضای طرفین و دو نفر شاهد باشد و یا قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده اما تنها یک شاهد ذیل آن را امضا کرده باشد، قانون روابط موجر و مستأجر در این قبیل قراردادهای اجاره مجری نبوده و صرفاً تابع قواعد عام اجاره قانون مدنی خواهد بود.

– اجاره حیوانات :

مواد ۵۰۷ الی ۵۱۱ قانون مدنی به شرایط و نحوه اجاره حیوانات پرداخته است.

– اجاره اشخاص :  

مواد ۵۱۲ الی ۵۱۷ قانون مدنی به شرایط و نحوه اجاره اشخاص در دو فقره ۱) اجاره خدمه و کارگر، ۲) اجاره متصدیان حمل و نقل اختصاص دارد. البته می توان گفت با تصویب قانون اهدای جنین به زوجین نابارور در سال ۱۳۸۲ (اجاره زن برای پرورش نطفه تلقیح شده) نیز در زمره اقسام اجاره اشخاص قرار میگیرد، قانون مذکور در چهار ماده پیش بینی شده و به طور ضمنی پرورش جنین حاصل از زوجین مشروع را در رحم بانوی دیگر جایز دانسته است.

در اجاره اشخاص به موجب ماده ۵۱۲  قانون مدنی کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر یا مال الاجاره نامیده می شود. درباره قانون حاکم بر اجاره اشخاص لازم به توضیح است که با جدا شدن حقوق کار از قانون مدنی بخش مهمی از اجاره اشخاص به ویژه در خصوص رابطه بین کارگر و کارفرما تابع قانون کار مصوب ۱۳۶۹ می باشد و فقط در مواردی که قانون کار ساکت بوده و یا قواعد موجود در آن با قانون مدنی یا سایر قوانین در تعارض است باید به قانون مدنی رجوع کرد.

اوصاف عقد اجاره :

– عقد اجاره از عقود معوض است (معاوضه وفق ماده ۴۶۴ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین، مبیع و دیگری ثمن باشد.)

– عقد اجاره از عقود لازم است (عقد لازم به موجب ماده ۱۸۵ قانون مدنی آن است که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معین) لذا طرفین قرارداد نمی توانند به میل خود و بدون عذر قانونی عقد اجاره را فسخ کنند .

* ( یکی از مهم ترین آثار عقود لازم این است که با فوت طرفین عقد باطل نمی شود، لذا عقد اجاره نیز با فوت احد طرفین باطل نمی شود مگر اینکه موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده باشد که در این صورت پس از فوت موجر عقد اجاره باطل می شود. )

– عقد اجاره از عقود تملیکی است (عقدی که در اثر آن مالکیت از شخصی به شخص دیگر انتقال می یابد عقد تملیکی نام دارد. در عقد اجاره از این جهت که در طول مدتی که مستأجر مورد اجاره را به تصرف خود در آورده در

حکم مالک قرار گرفته است همین امر سبب می شود عقد اجاره جزء عقود تملیکی محسوب شود. )

– عقد اجاره از عقود موقت و مستمر است (در قرارداد اجاره مالکیت به صورت موقت بوده و مورد اجاره برای مدت زمان معینی در تصرف مستأجر و پس از آن به مالکیت موجر در می آید. اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشود و یا طرفین با یکدیگر توافق کنند که مدت اجاره به صورت دائمی باشد، عقد اجاره به جهت جهل به عوض باطل است و پس از تعیین مدت عقد اجاره صحیح خواهد بود )

شرایط موجر ومستأجر:

 عقل، بلوغ ، اختیار و اهلیت قانونی از جمله مواردی هستند که طرفین عقد اجاره باید در هنگام انعقاد عقد اجاره از آن برخوردار باشند. از این رو سفیه که حق تصرف در اموال خود را ندارد و ورشکسته ای که قاضی او را از تصرف در اموالش منع کرده نمی توانند اموال خود را اجاره داده و یا با اموال خود چیزی را اجاره کنند.

در ادامه بخوانید : اجاره مال غیر 

گردآورنده : حقو قخوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن