سرقفلی

سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه

سرقفلی چیست؟ 


حق سرقفلی حقی  می باشد که بازرگان و کاسب به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و غیره نسبت به محلی پیدا می‌کند


ماده ۶- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند  می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند  پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند .
ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
ماده ۹- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء نموده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجازاست  هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماه ۱۲- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده ۱۳- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تایید شورای نگهبان رسیده است.

حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران ماهیتی متمایز یافته است.بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد.اما در قانون سال ۱۳۷۶ وضع تفاوت است .در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است.همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند

بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری کرده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های  قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است. بنابراین ما قصد داریم در این نوشته مقررات راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و فقط در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمائیم تا با اطلاع این عزیزان از حقوق قانونی خود ، واقعیت حمایتی این مقررات روشن شود و تصور نادرست ، ناعادلانه و ظالمانه بودن این  موضوع از اذهان عمومی محو شود. شاید به این نحو در جهت حفظ حقوق اصناف و بازاریان محترم و تامین امنیت فکری وکاری آنان قدمی برداشته باشیم

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است : این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار میشود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نمی باشد . بلکه  در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین   مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید .

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی :

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشنشد و مشخص شد  که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ می شود ، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی  (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی است

برای درخواست وکیل در تهران با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید

 اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

الف- انتقال به غیر : در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند  .

ب- تغییر شغل : تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی او از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید .

د- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید .

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء : یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز  (تا دهم ماه بعد) از  هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

 اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت .

۱۷- اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او  پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد .

۱۸- انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .

۱۹- چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط  تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد .

به امید آنکه مالکین سرقفلی و مستاجرین و مغازه داران با آشنایی کامل از قوانین و مقررات ، حافظان اصلی منافع خود بوده و البته در هیچ زمانی خود را از کسب اطلاع و آگاهی از قوانین مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصین و وکلاء متعهد بی نیاز ندانند .

۲۰- اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد  تکلیف چه خواهد بود ؟

در این گونه موارد باید بدانید :

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده  پا برجاست .

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی  بیش از مالک سابق ندارد .

ج: مالک جدید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیر

سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت ‌می‌ ‌کند گفته می شود اما حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد‌ ‌اجاره به مستاجر پرداخت می شود و اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع‌ ‌فعالیت تجاری، ‌مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و … به دست می آید .‌‌

مهمترین مساله ای که در روابط موجر و‌ ‌مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می گردد، اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط ‌استیجاری خود را تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند برای ‌مثال:‌ ‌اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا نماید و‌ ‌یا اینکه ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن این قانون فرضا در سال ۸۰ تمدید کرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبنای قانون سال۱۳۵۶ ‌ ‌تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌گردد .‌

برای درخواست وکیل در تهران با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید

وکیل مشاوره حقوقی

حتما بخوانید :

قانون سرقفلی

برچسب ها
بستن
بستن