مقالات حقوقی

تکالیف و حقوق موجر در قرارداد اجاره

در عقد اجاره مالک مال منافع مال خود را در قبال دریافت پول در زمان معین در اختبار دیگری می گذارد. قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تغریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند. در پژوهش پیش رو قصد داریم به بیان تکالیف و حقوق موجر در قرارداد اجاره بپردازیم.

بهتر است بخوانید: عقد اجاره 

تکالیف موجر در قرارداد اجاره:

– تسلیم مورد اجاره :

موجر مکلف است مورد اجاره را اعم از اینکه مسکونی یا تجاری باشد پس از عقد قرارداد و در تاریخ معین شده در قرارداد، حسب مورد در محل قرارگیری مورد اجاره، مکانی که در عقد تصریح شده و یا محل وقوع عقد در حالتی به مستأجر تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوب را از آن بکند. و چنانچه مشخص شود ، عین مستأجره قبل از عقداجاره تلف شده است و یا موجر در زمان عقد اجاره قادر به تسلیم عین مستأجره بوده است لکن به علت تلف مورد اجاره قبل از قبض، قادر به تسلیم آن نیست عقد اجاره باطل است.

و چنانچه موجر علی رغم اینکه قدرت بر تسلیم مال الاجاره دارد ازتسلیم مبیع امتناع نماید مستأجر می تواند با استفاده از حق حبس از پرداخت اجاره بها امتناع کرده و یا با مراجعه به دادگاه الزام موجر را به تسلیم عین مستأجره بخواهد و چنانچه الزام موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد مستأجر می تواند عقد اجاره را فسخ کند.

– انجام تعمیرات وتحمل مخارج مورد اجاره :

از آنجا که موجر در قبال منافعی که در اختیار مستأجر قرار می دهد اجاره بها دریافت می کند باید مخارج تعمیرات ضروری وهزینه هایی را که جهت استفاده از مورد اجاره لازم است بر عهده بگیرد. قانون مدنی درباره هزینه تعمیرات مورد اجاره در ماده ۴۸۶ مقرر می دارد : « تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع ازآن لازم

است به عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن باشد وهمچنین است آلات وادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم باشد. » با عنایت به ماده فوق در می یابیم اصل اولی این است که موجر مکلف به تعمیرات و تحمل هزینه های مورد اجاره بوده اما موجر و مستأجر می توانند برخلاف این ماده توافق کنند. لذا اگر موجر از انجام تعمیرات امتناع ورزد مستأجر علاوه بر اینکه حق فسخ دارد می تواند دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره به دادگاه صالح تقدیم نموده و الزام موجر به تعمیرات اساسی را خواستار شود.

همچنین مستأجر می تواند با کسب اجازه از دادگاه اقدام به تعمیرات مورد اجاره در حد متعارف کرده و هزینه ی آن را از موجر مطالبه کند. و اگر مستأجر بدون کسب اجازه از دادگاه اقدام به تعمیرات مورد اجاره کند، حقی بر مطالبه هزینه تعمیرات نخواهد داشت.

از شما مخاطب عزیز دعوت می کنیم جهت آشنایی بیشتر با مبحث تعمیرات مورد اجاره به پژوهشی که تحت عنوان ( تعمیرات کلی و جزیی مورد اجاره بر عهده کیست ؟ ) مراجعه فرمایید.

– خودداری از انجام تغییراتی که منافی مقصود مستأجر از قرارداد اجاره است :

موجر حق ندارد در مورد اجاره تغییری بدهد که مانع بهره برداری و منافی مقصود مستأجر از مورد اجاره شود. مستند این حکم ماده ۴۸۴ قانون مدنی است.

حقوق موجر در قرارداد اجاره:

همانظور که قانون در پی انعقاد قرارداد اجاره تکالیفی را بر عهده موجر قرار داده است، حقوقی را نیز برای وی قائل می شود. از جمله این حقوق عبارتند از :

– حق دریافت اجاره بها در مواعد مقرر.

– حق انجام تعمیرات :

به موجب ماده ۴۸۵ قانون مدنی : « اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. »

تشخیص اینکه تعمیرات ضروری است یا خیر با دادگاه است که دادگاه با نظر کارشناس یا عرف مبادرت به صدور حکم می ورزد. لذا موجر به تشخیص خود نمی تواند اقدامی در این باره انجام دهد.

– انتقال مورد اجاره :

موجر می تواند مال مورد اجاره را مطابق حکم ماده ۴۹۸ قانون مدنی به دیگری منتقل نماید و این امر خللی در عقد اجاره ایجاد نمی کند مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط کرده باشد و یا عقد منعقد شده مربوط به اماکن تجاری بوده و تاریخ انعقاد عقد پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مهرماه ۱۳۷۶ باشد.

– حق رجوع به مستأجر در صورت ایجاد خسارت به مال مورد اجاره :

مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند و چنانچه عین مستأجره به واسطه تعدی و تفریط مستأجر آسیبی ببیند باید در هنگام تخلیه خسارت وارده را به نحوی جبران کند. اگر مستأجر از تعمیر خسارت وارد شده امتناع کرده و هزینه تعمیرآن را نیز به موجر  نپردازد موجر می تواند به دادگاه مراجعه کند تا دادگاه خسارت وارد شده به موجر را از مبلغ ودیعه مستأجر جبران کند.

در ادامه بخوانید : نحوه پرداخت اجاره بهاء در اجاره نامه 

گرد آورنده: حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب 

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

 

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن