مقالات حقوقی

تکالیف و حقوق مستاجر در قرارداد اجاره

در عقد اجاره مالک مال منافع مال خود را در قبال دریافت پول در زمان معین در اختبار دیگری می گذارد. قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تعریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند. در پژوهش پیش رو قصد داریم به بیان تکالیف و حقوق مستأجر در قرارداد اجاره بپردازیم.

بهتر است بخوانید : موارد قابل توجه در قرارداد های اجاره 

تکالیف مستأجر در قرارداد اجاره

پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر :

 مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده است تأدیه کند و چنانچه برای پرداخت اجاره بها موعدی معین نشده باشد مستأجر موظف است تمام اجاره بها را نقداً به موجر پرداخت نماید چرا که عقد اجاره از عقود تملیکی بوده و به مجرد انعقاد عقد موجر مالک اجاره بها و مستأجر مالک منافع مورد اجاره می شود. البته موجر و مستأجر می توانند تا پیش از اینکه اجاره بها یا مال مورد اجاره به ملکیت طرف مقابل درآید از حق حبس خود استفاده کرده و از تحویل آنچه که به موجب عقد اجاره به ملکیت طرف مقابل در آمده است امتناع ورزد.

سوالی که ممکن است ذهن هر مخاطبی را مشغول کند این است که همانظور که وفق ماده ۲۳۱ قانون امور حسبی با فوت مدیون دیون موجل او حال می شود آیا با فوت مستأجر نیز اقساط مدت باقی مانده اجاره هم حال می شود ؟

در پاسخ باید گفت اینچنین نبوده و اجاره بهایی که موعد پرداخت آن نرسیده با فوت مستأجر حال نمی شود چرا که استیفای منافع به مرور زمان شده و تا قبل از استیفای منافع دینی بر ذمه مستأجر مستقر نشده که با فوتش اجاره بهای مواعد پرداخت نشده حال شود این امر یک استثنا بر ماده ۲۳۱ قانون امور حسبی می باشد.

* ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها :

عدم پرداخت اجاره بها حق فسخی برای موجر به وجود نمی آورد بلکه وی می تواند با مراجعه به دادگاه صالح در فرض عادی[۱] بودن قرارداد اجاره و یا مراجعه به دفترخانه ای که اجاره در

آن تنظیم شده در فرض رسمی[۲] بودن قرارداد اجاره  الزام مستأجر را به پرداخت اجاره بها درخواست نماید و اگر الزام مستأجر به پرداخت اجاره بها ممکن نبود آنگاه موجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

اما اگر بین موجر و مستأجر در هنگام انعقاد عقد اجاره شرط شود که در صورت امتناع از پرداخت اجاره بها به مدت یک ماه موجر حق فسخ عقد را دارد مطابق حکم ماده ۴۹۶ قانون مدنی از تاریخ انقضای تخلف از شرط موجر می تواند از حق فسخ استفاده کرده و بدون نیاز به الزام مستأجر به پرداخت اجاره بها عقد اجاره را فسخ کند.

عدم ارتکاب تعدی و تفریط در مورد اجاره :

یکی دیگر از وظایف مستأجر که ملزم به رعایت آن می باشد این است که از مورد اجاره به صورت متعارف استفاده کرده و مرتکب تعدی[۳] و تفریط[۴] در مورد اجاره نشود. در صورتی که به واسطه تعدی و تفریط مستأجر عین مستأجره تلف شده و آسیبی ببیند ضامن بوده و در صورتی که موجر قادر به منع مستأجر از ارتکاب تعدی و تفریط باشد حق فسخ نداشته و تنها می تواند مانع تعدی و تفریط مستأجر شود اما اگر موجر قادر به جلوگیری مستأجر از تعدی و تفریط نبود به موجب ماده ۴۹۲ قانون مدنی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

– استیفای منفعت به نحو مقرر در قرارداد اجاره :

در عقد اجاره استیفای منفعت از مورد اجاره به حکم ماده ۴۹۰ قانون مدنی[۵] ممکن است به دو صورت مقرر گردد :

۱- طرفین نحوه مصرف مورد اجاره را در عقد اجاره معین کرده باشند که در این صورت مستأجر نمی تواند در غیر موردی که در قرارداد قید شده است عین مستأجره را مورد استفاده قرار دهد. به عنوان مثال اگر فرد محلی را برای سکونت اجاره کرده است نمی تواند از محل فوق استفاده تجاری داشته باشد. و چنانچه مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه معین شده است مصرف نماید موجر می تواند با رجوع به دادگاه صالحه مانع مستأجر شده و یا وفق ماده ۴۹۲ قانون مدنی عقد اجاره را فسخ نماید.

۲- طرفین نحوه مصرف مورد اجاره را در عقد اجاره معین نکرده باشند که در این صورت مستأجر باز هم حق ندارد به بهانه عدم تعیین مصرف اجاره هرنوع استیفایی که خود مصلحت می داند در مورد اجاره انجام دهد و تنها حق دارد عین مستأجره را در مورد استعمال کند که اوضاع و احوال حکم می کند. به عنوان مثال اگر محلی را برای سکونت اجاره کرده است نمی تواند آن محل را برای تاسیس و راه اندازی شرکت مورد استفاده قرار دهد.

حقوق مستأجر در قرارداد اجاره

علاوه بر تکالیفی که موجر بر عهده داشته و به عنوان حقوق مستأجر تلقی می شود، مستأجر به موجب مقررات قانون مدنی حق دارد مورد اجاره را برای مدتی که مالک منافع است به دیگری اجاره دهد مگر اینکه این حق به موجب به موجب ماده ۴۷۴ قانون مدنی از وی سلب شده باشد و مشروط بر آنکه قرارداد اجاره بعد از مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد چرا که درباره قراردادهای اجاری منعقد شده پیش از این تاریخ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مجری خواهد بود که مطابق ماده ۱۰ قانون اخیر الذکر مستأجر نمی تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید مگر آنکه موجر کتباً این اجازه را به مستأجر داده باشد.

در ادامه بخوانید : تکالیف و حقوق موجر در عقد اجاره

گردآورنده : حقوق خوانِ معراج ؛ خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

[۱] . اگر قرارداد اجاره با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه و در بنگاه های معاملات املاک تنظیم شوند قرارداد عادی است.

[۲] . اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد قرارداد رسمی است.

[۳] . تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری ( ماده ۹۵۱٫ق.م)

[۴] . تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. ( ماده ۹۵۲ ق.م )

[۵] . « … مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید… »

برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن