دپارتمان ملکیمقالات حقوقی

تعمیرات کلی و جزئی مورد اجاره بر عهده کیست؟

مال مورد اجاره باید به نحوی باشد که مستأجر بتواند به نحو مطلوب در طول مدت اجاره از آن بهره مند شود و چنانچه نیاز به اصلاح و تعمیراتی داشته باشد باید با توجه به شرایط مقرر در قانون به گونه ای رفتار کرد که خللی در قرارداد اجاره پیش نیاید. در پژوهش پیش رو چگونگی تعمیرات کلی و جزیی مورد اجاره را با توجه به اینکه قرارداد در چه تاریخی منعقد شده و مشمول کدام قانون می باشد مورد بررسی قرار می دهیم.

تعمیرات کلی و جزیی مورد اجاره در خصوص قراردادهایی که تاریخ انعقاد آن بعد از مهرماه سال ۱۳۶۷ است به قرار زیر می باشد :

– تعمیرات و مخارج کلیه قراردادهای اجاره اعم از مسکونی یا تجاری که تاریخ انعقاد آن بعد از مهرماه سال ۶۷ متعقد شده است مستفاد از مواد ۴۸۵[۱] و ۴۸۶[۲] قانون مدنی به عهده موجر بوده مگر آنکه خلاف آن شرط شده یا عرف بر خلاف آن جاری باشد. و چنانچه تأخیر در تعمیرات موجب ضرر موجر شود مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره شود و برای موجر حق فسخ ایجاد می کند، هم چنین است اگر موجر در انجام تعمیرات کوتاهی کند که در این صورت نیز برای مستأجر حق فسخ به وجود می آورد.

بهتراست بخوانید : موارد قابل توجه در قراردادهای اجاره 

تعمیرات کلی و جزیی اماکن تجاری که تاریخ انعقاد قرارداد آن قبل از مهرماه سال ۶۷ باشد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و به قرار زیر می باشد :

– تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوب در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و چنانچه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید. مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.[۳]

– تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به موجب ماده ۲۰ قانون فوق با مستأجر خواهد بود.

نحوه رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات کلی و جزیی مورد اجاره :

– رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستأجر با دادگاه است و به موجب ماده ۲۱ قانون فوق الذکر: « در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند. یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد. »

– به موجب ماده ۲۲ قانون اخیر نیز چنانچه مستأجر مانع انجام تعمیرات ضروری توسط مالک شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد درهر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.[۴]

تعمیرات کلی و جزیی اماکن مسکونی که تاریخ انعقاد قرارداد آن قبل از مهرماه سال ۶۷ باشد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ بوده و به قرار زیر می باشد :

– وفق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است.

– و تعمیرات جزئی و تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود، مگر آن که در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

 * در تمامی موارد ذکر شده فوق مستأجر می تواند به شرح زیر دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی و کلی عین مستأجره را مطرح کند :

همانظور که در ابتدای بحث هم گفتیم اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک احتیاج به تعمیرات اساسی داشته باشد موجر موظف است تعمیرات لازمه را انجام دهد و چنانچه موجر از انجام تعمیرات امتناع ورزد مستأجر می تواند دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره به دادگاه صالح تقدیم نموده و الزام موجر به تعمیرات اساسی را خواستار شود.

دادگاه صالح (که در دعاوی بالای بیست میلیون تومان دادگاهی که در حوزه قضایی محل وقوع ملک است و در دعاوی کمتر از بیست میلیون تومان شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است ) پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری موجر را به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره محکوم می کند مشروط بر اینکه نیاز به تعمیرات ملک به جهت استفاده نادرست مستأجر حادث نشده باشد.

پس از اینکه حکم مبنی بر الزام موجر به تعمیرات اساسی صادر شد اگر موجر همچنان تعمیرات اساسی را انجام ندهد مستأجر می تواند با اجازه دادگاه و در حدود متعارف تعمیرات اساسی را انجام داده و از مبلغ اجاره بها کسر کند و چنانچه مبلغ اجاره بها کافی نباشد مستأجر می تواند اموال موجر را توقیف و با فروش آن هزینه های تعمیرات اساسی را بپردازد. اگر مستأجر بدون اجازه دادگاه اقدام به تعمیرات ملک نماید حق مطالبه هزینه تعمیرات از موجر را ندارد.

در ادامه بخوانید : عقد اجاره 

گرد آورنده : حقوق خوانِ معراج ؛ خانم حدیث شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

[۱] . « اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره ملاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»

[۲] . « تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و هم چنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم باشد.»

[۳] . به موجب ماده ۲۴ قانون ر. م. م مصوب ۱۳۵۶ در صورت تخلف دادگاه به درخواست مستأجر فوراً و بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است و موجر می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند، اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

[۴] . رسیدگی به دعوای مذکور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است. ( تبصره ماده ۲۲ قانون ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ )

[۵] . رسیدگی به دعوای مذمور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است. ( تبصره ماده ۱۲ قانون ر.م.م مصوب ۱۳۶۲ )

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن