مقالات حقوقی

انحلال عقد اجاره

انحلال در لغت به معنای نابود شدن و از بین رفتن است و در اصطلاح حقوقی به پایان یافتن یک عمل حقوقی گفته می شود. قانون مدنی در ماده ۴۶۶ در تعریف عقد اجاره می گوید، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر به صورت موقتی و در ازای مال الاجاره مالک منافع ( حق استفاده از محل اجاره شده مانند سکونت یا کسب و کار ) عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره نام گذاری کرده اند.

بهتر است بخوانید: عقد اجاره 

انحلال عقد اجاره ممکن است به دلیل یکی از موارد زیر باشد :

– بطلان عقد اجاره :

بطلان عقد اجاره به عنوان یکی از موارد انحلال عقد اجاره ممکن است به دلیل یکی از موارد زیر باشد :

* فقدان یکی از شرایط اساسی صحت عقد[۱]: اگر در عقد اجاره احد طرفین در زمان انعقاد عقد اجاره فاقد اهلیت قانونی بوده و در عین حال اقدام به انعقاد عقد اجاره کرده باشد، عقد اجاره از همان ابتدا محکوم به بطلان می شود چرا که به دلیل فقدان شرایط اساسی صحت عقد در واقع عقدی منعقد نشده است و چنانچه عقد اجاره بدین سبب باطل شود مبلغ مال الاجاره های پرداختی به مستأجر مسترد شده و بابت مدت زمانی که مستأجر از عین مستأجره کسب منفعت کرده است به عنوان اجرت المثل[۲] به موجر پرداخت می شود.

* تلف عین مستأجره : وفق ماده ۴۹۶ قانون مدنی : «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف ،باطل می شود» همچنین اگر در خلال عقد اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه خارجی کلاً یا یعضاً تلف شود عقد اجاره به موجب ماده ۴۸۳ قانون مدنی از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ بوده و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد عقد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کرده و یا مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره را نماید.

اما اگر تلف به واسطه موجر، مستأجر یا شخص ثالثی حادث شود در این صورت عقد اجاره منفسخ و باطل نبوده و در شرایطی که موجر یا شخص ثالث سبب تلف مورد اجاره باشد برای مدتی که مستأجر به واسطه تلف نمی تواند از منافع عین مستأجره استفاده کند مستحق دریافت اجرت المثل بوده و در صورتی که مستأجر سبب ایجاد تلف باشد علاوه بر جبران خیارت وارد شده به عین مستأجره ملزم به پرداخت مال الاجاره تا پایان مهلت قرارداد اجاره بوده و چنانچه مال الاجاره را از قبل پرداخت کرده باشد، حق استرداد آن را نخواهد داشت.

* خارج شدن عین مستأجره از قابلیت انتفاع : به حکم ماده ۴۸۱ قانون مدنی چنانچه عین مستأجره از قابلیت انتفاع خارج شود مانند اینکه در عین مستأجره عیبی حادث شود که به موجب آن عین مستأجره دیگر قابل بهره برداری نباشد عقد اجاره باطل می شود مشروط براینکه رفع عیب وبرطرف کردن آن ممکن نباشد چرا که اگر امکان رفع نقص بدون ایجاد ضرر برای مستأجر وجود داشته باشد اجاره باطل نمی شود.

* فوت موجر یا مستأجر : عقد اجاره به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود مگر اینکه موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده که در این صورت اجاره با فوت موجر باطل می شود و همچنین اگر برای مستأجر مباشرت شرط شده باشد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.  

– فسخ اجاره :

به استناد ماده ۴۵۶ قانون مدنی تمامی خیارات در جمیع عقود لازم ممکن است موجود باشد مگر خیار خیار مجلس وخیار حیوان وخیار تأخیر ثمن که مختص عقد بیع هستند. قانون مدنی در فصل اجاره در بسیاری از مواد این فصل به بیان خیاراتی که سبب فسخ عقد اجاره می شود پرداخته است. در زیر به مواردی اشاره خواهیم کرد که به موجب خیارات مذکور در قانون مدنی عقد اجاره فسخ می شود.

 *خیار تعذر تسلیم : وفق ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر نماید ودر صورت امتناع موجر اجبار می شود واگراجبار او ممکن نباشد مستأجر حق فسخ دارد.

* خیار تخلف شرط : به حکم انتهای ماده ۴۹۶ قانون مدنی اگر بین موجر و مستأجر شرطی مقرر شود و هریک از این دو در انجام شرط تخلف کند، خیار فسخ از تاریخ تخلف از شرط برای طرف مقابل ایجاد می شود. مانند آنکه موجر  شرط کند که مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار ننمایدکه در صورت تخلف مستأجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.

* خیار عیب : اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب نقصان منفعت و یا دشواری در انتفاع باشد به نحوی که مستأجر نتواند از عین مستأجره بهره مند شود برای وی حق فسخ به وجود می آورد. البته لازم به توضیح است چنانچه موجر بتواند بدون ورود ضرر به مستأجر عیب حادث شده را رفع نماید دیگر مستأجر حق فسخ نخواهد داشت علاوه بر این در صورت فسخ قرارداد به واسطه عیب ایجاد شده مستأجر نمی تواند مطالبه ارش کند.

– انقضای مدت اجاره :

یکی دیگر از مواردی که سبب انحلا ل عقد اجاره می شود انقضای مدت آن است چون مالک در عقد اجاره، منفعت را برای مدت معینی به مستأجر، تملیک می‌کند و چون مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره هم خاتمه می‌یابد. ماده ۴۹۴ قانون مدنی دراین باره اشعار نی دارد : « عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود … »

اما گاهی ممکن است مستأجر پس از انقضای مدت اجاره همچنان به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد واز تحویل آن به موجر خودداری کند که در این صورت اگر موجر در قبال تصرفات مستأجر سکوت کرده و عدم رضایت خود از تصرفات مستأجر را ابراز نکند مستأجر باید در صورت استیفای منفعت اجرت المثل ایام تصرف را بر اساس اجرت المسمی که در قرارداد اجاره منعقد شده بود به موجر پرداخت نماید. و چنانچه مستأجر بدون رضایت موجر به تصرفات خود ادامه دهد حتی اگر استیفای منفعت نکرده باشد باید اجرت المثل ایام تصرف را به موجر پرداحت کند.

در ادامه بخوانید : تکالیف و حقوق مستاجر در قرارداد اجاره – 

                         تکالیف و حقوق موجر در قرارداد اجاره

گردآورنده : حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.

 

 

[۱] . طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی اصل بر آزادی قراردادها است و قصد طرفین و رضای آن ها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله از شروط صحت عقد محسوب می شوند.

[۲] . اجرت المثل مبلغی است که دادگاه براساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است تعیین می کند و در مقابل آن اجرت المسمی قرار دارد که به مبلغی گفته می شود که طرفین عقد اجاره در قرارداد اجاره بر آن توافق می کنند.

برچسب ها

نوشته های مشابه

بستن
بستن