مقالات حقوقی

انتقال و فروش سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ سرقفلی مغازه با عنوان حق کسب و پیشه معرفی می شد. به موجب حق کسب و پیشه که در قانون اخیرالذکر وجود دارد مالک نمی تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند و قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود. حق کسب و پیشه به مجرد انعقاد عقد برای مستأجر به صورت خودکار به وجود می آمد و نیازی به تصریح آن در قرارداد نبود.

با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر که در مهرماه سال ۷۶ به تصویب رسید، حق سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه شده و با آن تفاوت های اندکی دارد. مهم ترین این تفاوت ها این است که حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه که به طور خودکار تمدید می شد، به طور خودکار تمدید نمی شود و بعد از اتمام مهلت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند. همچنین برخلاف حق کسب و پیشه که نیازی به تصریح در قرارداد نداشت، حق سرقفلی باید حین قرارداد به توافق مالک و مستأجر برسد، در غیر این صورت در زمان تخلیه ملک تجاری مستأجر حقی بر سرقفلی نخواهد داشت.

اما یکی از مسائل پیرامون حق سرقفلی که ممکن است دارنده حق سرقفلی با آن مواجه شود، انتقال آن است. به موجب قانون انتقال سرقفلی باید با اجازه مالک صورت گیرد در غیر این صورت اگر دارنده حق سرقفلی بدون داشتن حق انتقال اقدام به انتقال سرقفلی کند، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند. لذا چنانچه قبلاً این اجازه در اجاره نامه تصریح نشده باشد، در صورت انتقال سرقفلی بهتر است دارنده این حق این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک برساند تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شود.

بهتر است بخوانید : قانون سرقفلی 

اگر مالک راضی به انتقال نباشد، مستأجر می تواند ضمن مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال نسبت به انتقال سرقفلی به صورت قانونی اقدام نماید.

روش های انتقال سرقفلی:

سرقفلی به سه روش منتقل می شود که عبارتند از :

انتقال اختیاری : زمانی است که سرقفلی یک ملک با اختیار و میل و رغبت مالک سرقفلی به دیگری منتقل شود که این انتقال ممکن است به موجب سند عادی یا رسمی صورت پذیرد.

* انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد ( هنگامی که سند سرقفلی عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی را به دیگری منتقل نماید مشروط بر اینکه انتقال جدید با سند رسمی صورت گیرد. چرا که حتی در شرایطی که مالک سرقفلی اجازه انتقال حق سرقفلی را داشته باشد نمی‌تواند به موجب سند عادی اقدام به انتقال سر قفلی کند. )

* انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد ( در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد و مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با استفاده از سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر می باشد که در این صورت مالک می تواند از طریق مراجع قضایی ضمن پرداخت نصف سرقفلی تخلیه ملک را بخواهد.)

انتقال قهری : در انتقال قهری، مالک سرقفلی فوت می‌کند و حقوق حاصل از سرقفلی به ورثه شخص منتقل می‌شود. در این فرض که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هر گونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک نیست.

انتقال قضایی : انتقال قضایی سرقفلی وقتی رخ می دهد که از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده شود.

ضمانت اجرای انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر یا بدون رضایت مالک :

همانظور که در ابتدای بحث هم متذکر شدیم مستأجر برای آنکه حق انتقال سرقفلی را داشته باشد، لازم است این حق در سند سرقفلی به صراحت قید شود که ( حق انتقال به غیر را دارد ) و سکوت در این خصوص اماره عدم حق انتقال برای مالک سرقفلی است. لذا در صورتی که مالک سرقفلی بدون داشتن حق سرقفلی، سرقفلی ملک را به دیگری انتقال دهد مرتکب تخلف شده و مالک می تواند با طرح دعوا ضمن سقوط نصف حق سرقفلی ، نصف دیگر آن به قیمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.

اما اگر مالک راضی به انتقال سرقفلی نبوده و خود نیز تمایلی به خرید سرقفلی نداشته باشد، مالک سرقفلی به موجب قانون می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به دادگاه رجوع کند و چنانچه به مالک دسترسی نبود مالک سرقفلی می‌تواند مالک را مجهول‌المکان اعلام کرده و از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

در ادامه بخوانید : سرقفلی 

گرد آورنده : حقوق خوانِ معراج ، خانم حدیثه شهاب

برای درخواست وکیل در تهران  با شماره تلفن ۰۹۱۲۶۰۸۹۴۱۰ تماس حاصل نمایید.
برچسب ها

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن
بستن